علت پنهان رشد جمعیت مستاجران در پایتخت
تاریخ انتشار: ۲۷ شهریور ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۶۰۳۶۰۱۸
به گزارش اتاق خبر به نقل از تعادل :فردین یزدانی، کارشناس مسکن و نویسنده طرح جامع مسکن در یک گفتوگوی مبسوط، تحلیلهای پیشین «تعادل» مبنی بر سیطره فضای اقتصاد کلان بر بازار مسکن و به ویژه بازار اجاره را تایید کرد. یزدانی اگر چه در بخشی از این گفتوگو به صراحت اعلام کرد که نمیخواهد به مباحث اقتصاد کلان بپردازد اما اظهار کرد، از 97 به این طرف، سُفره خانوارها هر سال کوچکتر میشود.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
تورم و سُرسُرهبازی در بازار اجاره
به گفته طرح جامع مسکن، میزان اجارهبها در چند سال گذشته در کل متناسب با تورم بالا نرفته است. نرخ اجارهبها امسال مقداری عقبماندگی سالهای گذشته را جبران کرد. اجارهبها همپای تورم بالا نرفته و هنوز امکان افزایش بیشتر آن در سالهای بعدی وجود دارد. در هر صورت در بلندمدت، اجاره دریافتی یک ملک باید درصدی از ارزش آن ملک باشد. یک دوره زمانی که اجاره خودش را با ارزش ملک تعدیل کند، معمولاً اگر بازار با ثبات باشد 2 تا 3 سال زمان میبرد چون خود مالک میبیند اگر بخواهد سریعاً امسال قیمت را 2 برابر کند کسی نمیآید ملک را اجاره کند. بنابراین بازار آرام آرام خودش را تعدیل میکند.
او افزود: از سوی دیگر فشار تورمی به صورت عام روی سفره خانوار تاثیر میگذارد، مقصر این وضعیت دولتها هستند که تورم عمومی را کنترل نمیکنند. این فشار باعث میشود تا به تدریج مسکن استیجاری در استطاعت در درون محدوده شهرها، کمتر و کمتر شود. اگر تهران را مثال بزنم از شمال شهر گروههای درآمدی مانند یک سرسره سر میخورند میآیند پایین، از مناطق بالاتر میآیند یک منطقه پایینتر، سال بعدش یک منطقه پایینتر، تا پرت میشوند درون سکونتگاههای غیررسمی، در واقع یک نوع حاشیهنشینی شکل میگیرد. مبحث بعدی اینکه مساکن گروهی زیاد میشود که شواهد این را میگوید. دو تا خانوار، سه تا خانوار در یک واحد مسکونی هستند. مجبور هستند نه اینکه بخواهند و چنین اتفاقی میافتد. برای خانوارهای تک نفره، پانسیون زیاد میشود و این عواقب اجتماعی دارد. یزدانی اظهار کرد: در هر صورت یک بازاری داریم که به رکود تورمی مبتلا شده است؛ گاه و بیگاه یک شوکی به وسیله سیاستهای اشتباه کلان به آن وارد میشود. این شوک دوباره بازار معاملات را دچار رکود میکند از سوی دیگر نقدینگی در حال افزایش است و به همه بازارهای اقتصادی میرود از جمله مستغلاتی مانند زمین همه اینها تغییرات قیمت زمین باعث میشود که ساخت و ساز هم به صرفه نباشد چرا که «من سازنده اگر بسازم ممکن است برایم مشتری پیدا نشود» یا اینکه اصلاً با این قیمتها صرفه نداشته باشد. یزدانی که با تسنیم گفتوگو میکرد، در پاسخ به سئوالی درباره میزان اثرگذاری وام خرید مسکن روی این بازار گفت: سوال من این است که چه کسی میتواند وام 480 میلیونی خرید را بازپرداخت کند؟در چنین شرایطی که من ِدولت بگویم 4 میلیون واحد مسکونی میسازم، دولت که پول ندارد و به تبع آن زیرساختی برای مساکن نخواهیم داشت. بنابراین دوباره دچار کسر بودجه خواهیم شد. اینکه زمینها را آمادهسازی کنیم، بعد بگوییم مثلا 450 میلیون وام میدهیم و انتظار داشته باشیم مردم بیایند به خوشی و خرمی این تسهیلات را دریافت کرده و خانه را تحویل بگیرند. او افزود: از آن طرف هم همه میدانیم که سیستم بانکی دچار بحران است یعنی این نیست که بانکها، نهادهای بدی هستند و نمیخواهند وام بدهند بلکه بانکها اگر بخواهند این منابع را به بخش مسکن تزریق کنند عملاً با بحران منابع مواجه خواهند شد. نکته دیگر اینکه بانک 480 میلیون تومان وام بدهد، شما با ساختار درآمدی که در این جامعه هست، چند نفر میتوانند قسطش را بدهند؟ درآمد متوسط چقدر است؟ در تهران حدود 12 میلیون تومان. حداقل حقوق چقدر است که بخش زیادی از جامعه کارگری هستند؟ 4 میلیون و خردهای. اصلاً میگوییم 10 میلیون، آیا میتوانند کل درآمدشان را قسط بدهند؟ بدیهی است که پاسخ این پرسش منفی است. لذا حداکثر 18 تا 20 درصد میتوانند وام را بازپرداخت کنند. نویسنده طرح جامع افزود: قسط تسهیلات با سود 5 درصدی هم 4 میلیون میشود. گروههای کمدرآمد که غیرممکن است بتوانند این میزان اقساط را پرداخت کنند. چون الان فردی که کم درآمد است باید گوشت بخورد که پولش را ندارد. شما در یک جامعهای دارید حرف میزنید که بر اساس دادههای خام سال 99 در رابطه با هزینه خانوارها بهطور متوسط مصرف گوشت و لبنیاتش 28 درصد کاهش یافته است. برای دو سال اخیر هم فعلا آماری نداریم. خانوار کمدرآمد بهطور منطقی و طبیعی و انسانی اول باید نان بخورد بعد بتواند یک لبنیاتی بخورد. بعد بیاید قسط وام بدهد. نباید با توجه به وضعیت معیشت خانوارها فرض کنیم در بحث مسکن جامعه در رفاه هستند و فقط مشکل قسط مسکن آنها مانده است این شدنی است؟ اگر بخشی از آن گروهها بیایند نمیتوانند تسهیلات را بازپرداخت کنند و داستانهای بانکی تکرار میشود. بانک هم مجبور میشود مستغلات را ضبط کند و بانکها بنگاهداری و ملکداری میکنند که این نقض غرض است. بنابراین این سیاستی است که از هر طرفش برویم شدنی نیست.
مسکن استیجاری در استطاعت
یزدانی با بیان اینکه نباید برای ساخت و ساز مسکن هدف سیاسی بگذاریم، اظهار کرد: در دولت قبل به آقایان هم گفتم بیایید سالی 20 هزار تا مسکن استیجاری ارزانقیمت بسازید و به تدریج این رقم را زیاد کنید. هیچ دولتی در یک سیستم تفکر منسجم نمیآید ناگهان در مقیاس بسیار بالا پروژههای مسکنسازی تعریف کند. حتی اگر دولت بسیار کارآمد، بسیار هم خوب باشد مقیاس پروژه را بالا میبرد، پروژه مدیریتپذیر نخواهد بود که نتیجه آن اتلاف منابع و افزایش پرت پروژه است. در جامعهای که امکان مسکن ملکی نیست باید به سمت ساخت مسکن استیجاری در استطاعت برویم. او افزود: اگر همین منابع را در حد محدود، نه سالی یک میلیون که شدنی نیست، در حد محدود تعریف کنیم به صورت پکیجهای سرمایهگذاری که مسکن استیجاری در استطاعت حالا کوچک مقیاس، ارزان قیمت، که اجارهاش برای خانوارهای جدیدی تحملپذیر باشد اینها را بسازیم، به صورت کلی استیجاری بسازیم، از هر صد تومان سوبسیدی که من دولت میگذارم امکان بهرهمندی تعداد افراد بیشتری است چون شمای جوان اگر بیایی در این واحد بتوانی اجاره کمتر بدهی، شاید یک فرصت تنفسی برایت درست شود که یک پسانداز اولیهای برای خودت جمع و جور خواهی کرد. اگر هم مملکت به یک ثباتی برسد میتوانیم به سمت خانه ملکی برویم.
راهاندازی اجارهداری حرفهای دستورالعمل نمیخواهد
او با بیان اینکه مسکن استیجاری دستورالعمل نمیخواهد، اظهار کرد: از همان موقع که بنده طرح جامع را تهیه میکردم هشدار دادیم. به آقایان گفتیم وضعیت بازار استیجاری طی یک دهه آینده، وضعیت مناسبی نخواهد بود. حتی در همان شرایط. سال 93 این حرف را زدم. هشدار را دادیم، حتی مشاور اقتصادی وقت رییسجمهور هم در جلسه بود کاملاً هشدار ما را تأیید کرد که روند بهگونهای است که اجارهنشینی گسترش پیدا میکند، آن موقع که تحریم نبود، بیثباتی اقتصادی نبود، آن روند به نظر ما روندی بود که اتفاق میافتاد، تحریمها آن را بهشدت تشدید کرد آهنگش را بهشدت بالا برد. آن هشدار را دادیم و به آقایان هم گفتیم خیلی هم کار نه آییننامه میخواهد، نه مصوبه دولت میخواهد، یک پکیج سرمایهگذاری میخواهد که آقایان آستینها را بالا بزنند و بیایند سمت سرمایهگذاری، حتی مسکن کارگری تعریف کردند، الان یک بخشش را گفتند ما هدفگذاری کنیم برای جامعه کارگری. میخواهم بگویم کدام کارگری توان این را دارد غیر از مهندسان ایرانناسیونال؟ یا یک سری کارگران رده بالا؟ معنی اینکه تحت پوشش تأمین اجتماعی هستند ولی کارگر به معنی کارگر ساده و اینها کدام کارگری این توانایی را دارد؟
نظام مویرگی اجارهداری در کشور
نویسنده طرح جامع مسکن با بیان اینکه ما اجارهدار کلان نداریم، گفت: استثمار و چاپیدن مستأجر و اینها شوخی است. نمیتوانیم بگوییم که فردی مثلا 1000 واحد دارد و آنها را اجاره میدهد. اگر اینگونه بود که در مکانیسم بازار شرکتهای اجارهداری خصوصی راهاندازی میشد. اجارهداری نداریم. ممکن است فلان ارگان داشته باشد، اما شخص ندارد. نظام اجارهداری در کشور مویرگی است که اتفاقاً اگر سازماندهی شده بود، مقداری کنترل بازار جواب میداد. بنابراین تعیین سقف اجاره اولاً در تجربه دیدیم که هیچ اثری ندارد و فقط موجر و مستأجر را به جان هم میاندازد، ضمن اینکه مقداری هم دادگاهها را شلوغ میکند. یا اینکه باعث میشود کسی که ملک دارد آن را برای سال بعد اجاره ندهد. یعنی عرضه را کم کند. به لحاظ کارشناسی مدافع مکانیسم بازار در این زمینه نیستم ولی در این شرایط تعیین سقف با این ساختار مالکیت به نظرم انداختن توپ در زمین دیگران است. چون ناکارآمدی و عدم فعالیت در بازار استیجاری است.
منبع: اتاق خبر
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت www.otaghnews.com دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «اتاق خبر» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۶۰۳۶۰۱۸ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
مصوبه مجلس درباره ساماندهی بازار مسکن و اجارهبها
علی خضریان درباره مصوبه مجلس مبنی بر ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبهای مسکونی، گفت: گرانی و نابسامانی بازار مسکن و اجارهبها ما را بر آن داشت که با تدوین طرحی از آشفته بازار جلوگیری کنیم؛ بنابراین طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبهای مسکونی را تدوین کردیم که مراحل تصویب این طرح در مجلس طی شد و اکنون برای بررسی به شورای نگهبان ارسال شده است.
نماینده مردم تهران، ری، شمیرانات، اسلامشهر و پردیس در مجلس شورای اسلامی در تشریح محورهای مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبهای مسکونی، بیان کرد: تکمیل سامانه ملی اسکان از طریق اخذ اطلاعات از دستگاهها و همچنین خوداظهاری خانوادهها و مالکین با استفاده از طریق منوط کردن ارائه خدمات دستگاهها به ثبت اطلاعات توسط مردم در این سامانه یکی از محورهای این مصوبه است.
طراح، طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبهای مسکونی گفت: طرح شناسایی خانههای خالی توسط شهرداریها و تأیید آن توسط سامانه ملی املاک و اسکان و ارائه مشوقهای مالیاتی و غیرمالیاتی به موجرینی که قرارداد بلندمدت منعقد میکنند یا واحدهای خود را به خانواده کم درآمد دارای سه فرزند و بیشتر اجاره میدهند یا واحد را قیمت مناسب اجاره میدهند و پیشبینی ضمانتهای اجرایی برای ثبت قراردادهای اجاره و خرید و فروش توسط متعاملین و مشاورین املاک در سامانه ثبت معاملات املاک از دیگر موضوعاتی است که در این طرح پیگیری میشود.
این نماینده مردم در مجلس یازدهم با بیان اینکه براساس این طرح سقف افزایش اجارهبها توسط شورای عالی مسکن در شرایط وجود تورم بالای ۳۰ درصد تعیین میشود، افزود:ساماندهی سکوهای ثبت اگهی از طریق تایید اصالت ملک با سامانه ملی املاک و اسکان و تأیید مالک یکی دیگر از اقداماتی است که براساس این طرح باید اجرایی شود.
سخنگوی کمیسیون اصل نودم قانون اساسی مجلس با اشاره به اینکه طبق این مصوبه برای ارائه دامنه قیمت منصفانه با استفاده مشخصات مکانی و فنی هر واحد سامانهای ایجاد میشود، ایجاد سکوی ثبت رسمی معاملات، اخذ عوارض از اراضی بایر و بلااستفاده و ممنوعیت خرید و فروش واحدهای طرحهای حمایتی قبل از تکمیل واحدها را از دیگر محورهای این مصوبه برشمرد.
باشگاه خبرنگاران جوان سیاسی مجلس